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房地产建筑业营改增政策解析及纳税筹划(实务篇)

中财汇智咨询·阚振芳浏览:131   日期: 2016-06-01

营改增给房地产和建筑企业带来机会的同时,也带来了风险,第一步要吃透政策,其中最关键的还不是记住法规,而是记住营改增的改革原则和核心思想,在这个基础上才能做好实务处理;第二步是灵活运用政策进行纳税筹划,需要注意的是纳税筹划不能只看税节约多少,不能过于书生气,只从纸面数字就下结论定决策,还应该看企业所处的行业环境,尤其是上游合作商能否给你提供足够的进项,如果不行那么是不是简易计税办法更为合理?同时作为乙方来说,一厢情愿的适用简易计税办法也不一定是最有利的,还需要结合自身的情况以及甲方的意愿进行综合考量。因此纳税筹划是进入门槛低但是出去门槛极高的工作,需要特备注意。如下是阚振芳老师“详解房地产建筑业营改增政策解析及纳税筹划”中的一部分,仅供参考。


提示:建议老项目还是老老实实选择建议计税办法,贸然选用一般计税办法会面临两个严重的问题:一是进项不一定能够获得足额抵扣,尤其是开工已过半或者开工不过半但是销售已经过半的项目,营改增前已开工部分即便你获得了增值税进项发票也不能抵扣,而且这种情况下建筑企业也开不出进项发票;同时营改增前已经卖出去的房子,对应进项同样不能抵扣;同时还有乙方不一定会同意开给你足额11%的进项发票。二是销项可能会超过你的预期,因为房价涨跌幅度不是可以预计的,尤其是一线城市,如果房价上涨幅度超过预计,增值税负会直线上升,处理不好这两个问题,建议还是慎重。






提示:很多大中型房地产企业会有发债的机会,尤其是龙湖等房地产公司发出的债券利率在4%以下,资金成本很低,那么可以满足旗下公司的资金需求,这里需要注意的是贷出的利率应该是不高于票面利率的;有的财务人员计算非常严谨,根据债券折溢价计算出实际利率,认为只要低于实际利率就好了,这里需要提醒纳税人,你自己计算的实际利率跟税务局说不着,也解释不清,仗着自己财务水平高把简单问题整复杂了,属于典型的拣了芝麻丢了西瓜。




提示:纳税义务发生时间总体上遵循的是权责发生制,但是原有营业税收付实现制和权责发生制孰先的确认原则也平移到了增值税中,比如不动产出租的情况,只要你预收租金就有了纳税义务,这明显跟增值税一般原则有出入,所以在这一点上不能想当然,尤其是开发地产项目准备出租的,以为预收多少年的租金还挺美,结果进项没进来销项先出去了,最终结果显而易见是企业吃亏了。





提示:以上课件大体上展示了房地产和建筑企业的操作实务,更多细节内容和办法需要纳税人结合政策和企业实际情况进行灵活运用,也可以寻求我们的帮助,我们将竭诚为您服务。

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