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房地产开发企业代收费用的土地增值税处理

张伟浏览:346   日期: 2016-08-26

关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题。根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第六条规定:对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。

案例分析:假设某房地产企业建造的房地产项目符合普通住宅标准的老项目,在转让房地产的同时代地方政府收取费用200万元,预计转让收入5760万元,城建税及教育费附加为增值税的5%,为取得土地使用权所支付的价款为1000万元,支付房地产开发成本2600万元,房地产开发费用200万元计算应交的土地增值税。

(1)代收费用计入房价向购买方一并收取的

扣除项目金额:(1000+2600)×(1+20%)+200+200+(5760+200)× 5%/1.05×5%=4734.2(万元)

增值额:(5760+200)/1.05-4734.2=942.0(万元)

增值率:942.0÷4734.2×100%=19.9%

增值率低于20%,免交土地增值税。

(2)代收费用不计入房价的

扣除项目金额:(1000+ 2600)×(1+20%)+200 +5760×5%/1.05×5%=4533.7(万元)

增值额:5760/1.05-4533.7=952.0(万元)

增值率:952.0÷4533.7×100%=21.0%

增值率超过20%,应交土地增值税=952.0×30%= 285.6(万元)

从以上计算结果可以看出,选择不同的代收费用计价方式,其增值率是不同的。企业若想把税负降低,就应在代收费用业务发生之前,充分考虑采用何种计价方式对企业最为有利,避免承担不必要的税负。一般来说,代收费用进入房价是能够整体上降低项目增值率的,而且市场是瞬息万变的,即便在代收费用不计入房价情况下测算出增值率不会超过20%,也需要考虑房价上行影响,尤其是项目增值率逼近20%的时候,更需要提前将代收费用问题做考虑。

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